Los hechos del caso son los siguientes: Alfredo Carvallo Martín en representación de la Inmobiliaria Doncos Ltda. interpone demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de las rentas y en subsidio demanda de desahucio en contra de la arrendataria Laura Escanilla Figueroa, de dos locales comerciales de Coelemu; el contrato de arrendamiento se celebró el 31 de abril de 2018 de los locales comerciales 12 y 13 del Centro Comercial Doncos, pactándose una renta por el primero de los locales ascendente a $ 248.037 y para el segundo una renta de $ 278.417, que deberían pagarse los primeros 15 días del mes por anticipado, además de los consumos de electricidad, agua y alcantarillado. Expone que la arrendataria no ha pagado las rentas de los meses de marzo y abril de 2020, adeudando la suma de $ 1.093.760, suma que debe ser reajustada.
En subsidio y para el caso que la arrendataria pague las deudas por rentas de los arrendamientos de los locales comerciales, interpone demanda de deshaucio.
La demandada contesta la demanda alegando la excepción de caso fortuito o fuerza mayor, por diversas resoluciones exentas del Ministerio de Salud (202, 212, 217, 242 y 322 todas del año 2020), la autoridad ha dictado cordones sanitarios, cuarentenas, prohibiciones de funcionamiento y otras medidas, en virtud de la protección de la población y la Salud Pública, limitándose el desarrollo actividades económicas. La subsecretaría de Salud de Chillán prohibió las consultas odontológicas, salvo las de urgencia, con fecha 27 de marzo de 2020. En subsidio, opone la excepción de contrato no cumplido del art. 1550 del Código Civil, de frustración del fin del contrato y de buena fe y abuso del derecho, y de falta de mora y en virtud del art. 1932 del Código Civil opone una reducción de la renta.
Presenta demanda reconvencional de reducción de la renta a un 25% del monto total, y de término de contrato de arrendamiento más indemnización de perjuicios; y aún en subsidio, demanda reconvencional de indemnización de perjuicios, en contra de Inmobiliaria Doncos Limitada rebajando la renta en los términos señalados, o los que se estime aplicar en conformidad a derecho, y en subsidio, se acoja la demanda de término de contrato con indemnización de perjuicios, condenando a la demandada reconvencional, a pagar a su representada el daño emergente, lucro cesante y daño moral, cuya cuantía y origen se reservan para la etapa de cumplimiento y que son más de $ 60.000.000, todo ello con costas.
La sentencia del juzgado civil de Coelemu de fecha 9 de diciembre de 2021, rol C-72-2020, expone que, conforme al art. 8 Nº 7 de la ley Nº 18.101, las pruebas deben valorarse conforme a la sana crítica. Sobre la alegación de caso fortuito o fuerza mayor, «respecto de la obligación de arrendatario de pagar la renta, este no sería caso fortuito, pues el dinero no perece, y en teoría siempre es posible conseguirlo para honrar los compromisos, incluso si ello involucra endeudarse (en ese sentido, columna de opinión del profesor Mauricio Tapia, ‘¿El COVID19 es un caso fortuito?’ publicado diario “El Mostrador”, el 20 de abril de 2020)» (cons. 10º).
Respecto de la acción de contrato no cumplido «por aplicación de las reglas generales derivadas el artículo 1698 del Código Civil, corresponde probar la obligación al que la alega, por tanto el demandado debe probar que su acreedor tiene una obligación derivada de un contrato de bilateral, establecida dicha circunstancia, el acreedor está obligado a probar su cumplimiento; cosa que no hizo en el presente juicio atendida la exigua prueba rendida al efecto» (cons. 11º).
La sentencia agrega que «en cuanto a la excepción de buena fe y abuso de derecho, también será rechazada toda vez que no es posible que el ejercicio de un derecho como el que le asiste a la demandante, constituya, en concepto de la demandada, un acto abusivo para ésta. Respecto de la excepción perentoria de imposibilidad del pago por frustración del contrato esta no será oída toda vez que los actos de autoridad dictados con ocasión de la pandemia, que en concepto de la demanda le impidieron el uso y goce de los locales arrendados, no le es imputable al arrendador» (cons. 12º). La sentencia agrega que «en cuanto a la excepción de buena fe y abuso de derecho, también será rechazada toda vez que no es posible que el ejercicio de un derecho como el que le asiste a la demandante, constituya, en concepto de la demandada, un acto abusivo para ésta.– Respecto de la excepción perentoria de imposibilidad del pago por frustración del contrato esta no será oída toda vez que los actos de autoridad dictados con ocasión de la pandemia, que en concepto de la demanda le impidieron el uso y goce de los locales arrendados, no le es imputable al arrendador» (cons. 12º).
Respecto de la demanda reconvencional se ha fundado «en lo dispuesto en el artículo 1932 del Código Civil, solicitando una rebaja a un monto no superior al 25% del monto que actualmente se pretende cobrar, de manera que se debe acreditar por la actora reconvencional la hipótesis contemplada en el artículo antes señalado. Que de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1698 del Código Civil, a la demandante reconvencional, tocaba acreditar la existencia del derecho que invoca, ninguna prueba idónea acompañó al efecto». Se agrega que en la cláusula décima del contrato se contempla que no podrá por turbación o embarazo de terceros eximirse de su obligación de pagar la renta, ya que «conforme lo estipulado en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, siendo el mismo una ley para los contratantes, no queda más que rechazar la demanda reconvencional de terminación de contrato de arrendamiento, más indemnización de perjuicios» (cons. 13º). Respecto de la demanda de perjuicios no se acreditó por parte de la demandante reconvencional ninguno de los perjuicios.
Se resuelve que se acoge la demanda principal y se declara terminado el contrato de arrendamiento respecto los locales comerciales Nº 12 y 13 del Centro Comercial Doncos de Coelemu y se condena a la demandada a restituir el inmueble en el término de 10 días contados desde que la sentencia quede en estado de cumplirse. Se condena a la demandada a pagar las rentas adeudadas por $1.093.760.- más las rentas que se hayan devengado durante la tramitación del juicio, con los reajustes sobre esas cantidades en conformidad a la variación que haya experimentado el IPC, conforme lo dispone el artículo 21 de la ley 18.101, más los gastos devengados en los servicios básicos de electricidad y agua potable y alcantarillado, durante la tramitación del juicio y hasta la restitución del inmueble arrendado. No se acoge la demanda subsidiaria y se rechaza la demanda reconvencional.
La Corte de Apelaciones de Chillán por sentencia de 2 de agosto de 2022, rol C-10-2022, se hace cargo de los recursos de casación en la forma y de apelación. La sentencia declara inadmisible el de recurso de casación en la forma y señala que la causal del Nº 9 del art. 768 del Código de Procedimiento Civil no procede en este juicio especial de la ley Nº 18.101; se alega infracción al art. 768 Nº 4 que es que la sentencia fue dada ultrapetita, pero la Corte señala que en el petitorio de la demanda señala expresamente que la demanda es en subsidio y que infringe el art. 768 Nº 5 del Código de Procedimiento Civil ya que la sentencia de primera instancia no contempla que ellas se hayan producido, pero la Corte en su sentencia señala que si se han contemplado todas las acciones y excepciones que las partes han alegado por lo que el recurso de casación en la forma debe ser rechazado.
En cuanto a la apelación, la Corte confirma en todas sus partes la sentencia de primera instancia, con costas. Redacta el ministro Claudio Arias Alvarado.
La primera sala de la Corte Suprema integrada por los ministros Mauricio Silva; María Angélica Repetto; María Soledad Melo; Juan Manuel Muñoz (S) y el abogado integrante Pedro Águila, por sentencia de 5 de septiembre de 2023, rol 69607-2022, rechaza el recurso de casación en la forma y acoge el recurso de casación en el fondo. Tiene en consideración que «la Corte de Apelaciones de Chillán rechazó el recurso de casación en la forma y confirmó la decisión de primer grado. Pues bien, toda vez que se ha invocado una de las mismas causales que le sirvieron de sustento al recurso de casación formal que se dedujo en contra del fallo de primer grado, se debe entender que el recurso de casación que se revisa impugna el pronunciamiento que desestimó el recurso de nulidad formal mencionado, pues con él se están cuestionando -aunque no se diga de manera expresa- los motivos en que se fundó tal decisión de rechazo, razón por la que deberá ser rechazado» (cons. 2º). En doctrina se cita a Mauricio Tapia, Íñigo de la Maza, Álvaro Vidal, Rodrigo Momberg, Jorge Oviedo, Juan Andrés Orrego y Hernán Corral.
Se cita el art. 1932 que dispone que “El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.– Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se destruye en parte, el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta».
Se señala que «en las condiciones antes dicha, la limitación para el desarrollo de ciertas actividades comerciales, de esparcimiento, productivos y de construcción o prohibición de éstas, dispuesta por la autoridad administrativa destinada a mitigar o impedir los contagios por COVID-19, configura una anomalía de la cosa, de tipo jurídica, que integra el supuesto de hecho referido a la calidad de la cosa arrendada reglado por el artículo 1932 del Código Civil» (cons. 18º).
Se agrega que «fluye que el inmueble arrendado no reunió las condiciones necesarias que le permitiera ser destinado a clínica odontológica –que es el uso para el cual la arrendataria celebró el contrato– desde el 26 de marzo de 2020 y hasta el 18 de mayo de 2020 […] por disponerlo así la autoridad sanitaria-, defecto de carácter jurídico en la cosa arrendada que imposibilitó temporalmente su uso, de manera que de conformidad al artículo 1932 del Código Civil, el arrendatario tuvo derecho o pudo liberarse de pagar la renta por el tiempo que estuvo vigente la indicada prohibición» (cons. 20º).
El abogado integrante disiente Pedro Aguila y la ministra María Angélica Repetto, que discrepa con que el fallo de la Corte de Chillán al pronunciarse sobre el recurso de casación en la forma no pueda verse el recurso sobre las mismas causales.
La sentencia de reemplazo dispone que «conforme a la prueba aportada en estos autos, en especial oficio emanado de la Seremi de Salud del Ñuble y que fuere agregado al folio 69, se encuentra establecido que los locales comerciales arrendados no reunieron las condiciones necesarias que les permitiera ser destinados a clínica odontológica –que es el uso para el cual la arrendataria celebró el contrato– desde el 26 de marzo de 2020 y hasta el 18 de mayo de 2020 – por disponerlo así la autoridad sanitaria-, defecto de carácter jurídico en la cosa arrendada que imposibilitó temporalmente su uso, de manera que de conformidad al artículo 1932 del Código Civil, el arrendatario tuvo derecho o pudo liberarse de pagar la renta por el tiempo que estuvo vigente la indicada prohibición» (cons. 2º). Se añade que en este orden de cosas la norma aplicable en la especie, al tratarse de un contrato de arrendamiento de duración indefinida, es el artículo 3° de la ya citada Ley N° 18.101, norma que establece un plazo desahucio de dos meses, contados desde la notificación de la demandada, ampliándose un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble, no pudiendo exceder de 6 meses (cons. 8º).
Se revoca la sentencia de primera instancia y se rechaza la demanda por no pago de las rentas, y se acoge la demanda subsidiaria de terminación del arrendamiento por desahucio del arrendador; se condena a la demandada a restituir el inmueble a más tardar el día 1º de septiembre del año 2020 (¿?) quedando obligada hasta la época de la restitución a pagar las rentas y consumos domiciliarios correspondientes a partir del 18 de mayo del mismo año; y que cada parte soportará sus costas.
Le encuentro razón a la sentencia de la Corte Suprema ya que los locales comerciales por aplicación del art. 1932 del Código Civil no pueden generar las rentas acordadas, pero el tiempo de la suspensión de la renta es muy corto ya que sólo llega al 18 de mayo de 2020, lo que contradice el tiempo de cuarentena a la que se obligó a la población de Curepto. Pero no procede que se restituya el inmueble a partir del 1º de septiembre de 2020.
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