Derecho y Academia

Julio Saurines Pérez compró un inmueble en un condominio construido por Inmobiliaria Argenta Ltda., por contrato de escritura pública de fecha 7 de junio de 2016, y que consistía en la “casa número veintinueve”, del Barrio Privado Lomas de Montemar, ubicado en la comuna de Con Con. El precio de la compraventa fue de ocho mil setecientas sesenta y una coma veinticinco Unidades de Fomento. El título de dominio de la propiedad rola inscrito a Fojas 2195 Número 2141 del Registro de Propiedad del año 2016, del Conservador de Bienes Raíces de Con Con.

Cuatro meses después de adquirida se observa en el inmueble una plaga de termitas que estaban destruyendo la casa. La demanda se enmarca en el art. 1860 del Código Civil y solicita una rebaja del precio del 40% y la indemnización de perjuicios por daño emergente y daño moral. Se trata de la acción quanti minoris más indemnización de perjuicios prevista en el art. 1861 del Código Civil que dispone que «si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si los vicios eran tales que el vendedor haya debido conocerlos por razón de su profesión u oficio, será obligado, no sólo a la restitución o la rebaja del precio, sino a la indemnización de perjuicios; pero si el vendedor no conocía los vicios ni eran tales que por su profesión u oficio debiera conocerlos, sólo será obligado a la restitución o la rebaja del precio».

Es acogida la excepción dilatoria de ineptitud del libelo, y se reduce la cantidad del precio a $ 88.568.217, y la indemnización de perjuicios a $ 35.000.000 por daño moral.

La demandada contesta la demanda interponiendo la excepción de prescripción, ya que conforme al art. 1869 el plazo para interponer la demanda es de dieciocho meses en caso de inmuebles. Como la compraventa se firmó el 7 de junio de 2016, los 18 meses vencieron el 7 de diciembre de 2017, pero la demanda fue notificada el 17 de febrero de 2018, por lo que se ha vencido el plazo para interponerla. Alega que la plaga de termitas era conocida en esos terrenos y que el Reglamento de Copropiedad establece que «se deja constancia que la Inmobiliaria Argenta Limitada suscribió con respecto al Inmueble sobre el cual se está constituyendo el presente reglamento, contrato de prestación de servicios para efectos del mantenimiento y cuidado del condominio frente a plagas que pudieran existir en el sector donde se emplazan las unidades enajenables, el cual beneficiará a los futuros compradores con la entrega de un certificado de garantía al momento de la compra de la unidad respectiva, cuyas especificaciones técnicas y cobertura estarán individualizadas en aquel documento, siendo de exclusiva responsabilidad de Total Services SpA el fiel cumplimiento de la mencionada garantía, y será obligación de administración de las prestaciones contratadas» (cláusula 11ª). Se alega que no se cumplen los requisitos para que el vicio sea redhibitorio: no existían al tiempo del contrato, no afectan el funcionamiento del inmueble como casa habitación, y que no es oculto, ya que la demandada se preocupó de informar la plaga de termitas tal como se deja constancia en el Reglamento de Copropiedad. Tampoco procede indemnización de perjuicios ya que no existe vicio redhibitorio.

La sentencia de primera instancia del 4º Juzgado Civil de Valparaíso, de fecha 19 de junio de 2020, rol C-117-2018, rechaza la excepción de prescripción ya que la demanda se había presentado antes ante un tribunal incompetente y se había notificado con fecha 7 de diciembre de 2017, de modo que esta notificación es suficiente para interrumpir la prescripción.

Sobre la existencia de vicios ocultos, el sentenciador llega a la conclusión de que la plaga de termitas ya estaba en el momento de la compraventa, que se trataba de un vicio grave que impedía que la casa habitación se usara cómodamente por el comprador, y además que se trata de un vicio oculto. En este sentido, se rechaza la alegación de que al tiempo de la compraventa fue un hecho notorio y público y la comunicación al demandante que se entiende realizada por el Reglamento de Copropiedad, pero el tribunal entiende que no es suficiente información la de plagas existentes en el lugar y además el certificado de control sanitario de las casas que señala que no hay plagas, y que el tribunal que mediante su entrega se haya efectuado una comunicación clara y concreta sobre la existencia o no de termitas en la casa que se adquiere, ello, porque la redacción del certificado, parece siempre indicar la existencia eventual de una plaga en el lugar. Se rechaza que el comprador haya obrado con conocimiento del vicio redhibitorio (art. 1858 CC).

Se reduce el precio en $ 8.018.0548, con reajuste e intereses desde que el fallo quede ejecutoriado, y no se da indemnización por daño moral, ya que no se considera probado el perjuicio. Cada parte debe pagar sus costas.

La tercera sala de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, acoge el recurso de casación en la forma presentado por el demandante, y dicta sentencia de reemplazo (sentencia de 6 de diciembre de 2021, rol C-1910-2020). Si bien la Corte estima que hubo un vicio redhibitorio, la demandante no logró acreditar que el precio de la compraventa había disminuido: «Que a mayor abundamiento cabe expresar que desde el punto de vista del fundamento de la acción quanti minoris ejercida en juicio, el actor no consideró en su demanda como elemento para establecer el monto del menor valor del inmueble el costo de las reparaciones a que debía ser sometido el inmueble para erradicar o mitigar el daño causado por las termitas, o el perjuicio futuro derivado de la mantención del inmueble durante toda su vida útil, como tampoco, pudiéndolo haberlo hecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 1861 del Código Civil, reclamó los perjuicios materiales ocasionados, no solo el daño emergente, sino una eventual pérdida de una oportunidad o chance de haber gozado de un vivienda en perfectas condiciones, y no haciéndolo malamente puede esta Corte ponderar situaciones fácticas que no fueron alegadas ni objeto de la resolución que recibió la causa a prueba cuyo contenido definitivo quedó definido por resolución dictada en folio 65″ (cons. 6º). Por lo que la acción para reducir el precio será desestimada, no así la indemnización de los perjuicios por daño moral contractual: «en lo concerniente al perjuicio moral que se reclama en la sentencia cabe considerar en su determinación: la naturaleza de la obligación contractual que contrajo la demandada, la gravedad de su incumplimiento y los efectos psíquicos y emocionales que provocó en el actor el incumplimiento del vendedor» (cons. 14º). La indemnización del daño moral se fija en $ 15.000.000, que se ordena pagar reajustada desde que el fallo quede ejecutoriado y con intereses para operaciones reajustables desde que el deudor incurra en mora, pero sin costas. El fallo cuenta con una prevención del Ministro Raúl Mera, que señala que el vicio oculto debió exigir una prueba del menor valor de la propiedad inmueble.

La Corte Suprema por sentencia de la primera sala integrada por los ministros Arturo Prado, Mauricio Silva, María Angélica Repetto, María Soledad Melo y el abogado integrante Gonzalo Ruz, quien redacta el fallo, de fecha 8 de septiembre de 2023, rol 47-2022. La parte demandada interpuso recursos de casación en la forma y en el fondo, mientras que el demandante interpuso recurso de casación en el fondo.

La Corte rechaza los recursos de casación en la forma y en el fondo, ya que no considera que el vicio redhibitorio sea un incumplimiento del contrato, sino más bien una falta de información del vendedor al comprador: «en la segunda parte del recurso, la denuncia de los artículos 1556, 1558 y 1861, todos del Código Civil, se hace para reclamar el error de derecho que habría incurrido el fallo impugnado al desconocer el estatus de ‘dependiente’ que tendría la acción indemnizatoria de las acciones rescisorias y quanti minoris. Sin embargo, tal error no existe y, como pasará a señalarse, han hecho los jueces una correcta aplicación de los preceptos señalados. En efecto, la acción indemnizatoria a que se refiere el artículo 1861 del Código Civil, no se funda en la existencia de los vicios ni en la falta de conformidad de la cosa vendida, sino en el defecto de información del vendedor. La acción redhibitoria en general y la acción estimatoria en particular, no persiguen ni directa ni naturalmente la indemnización de los daños que hubieran afectado al comprador, salvo que se entienda que la rebaja del precio concedida constituya en sí misma un capítulo de daño que se repara, lo que resulta discutible, de modo que cabe concluir, al contrario, que la acción de indemnización de perjuicios a que se refiere el artículo 1861 del Código Civil se dirige entonces a reparar los daños que sufre el comprador esta vez originada en el hecho de la falta de información del vendedor, a quien se le reprocha estar en conocimiento de los vicios o la impericia propia de quien, en razón de su profesión u oficio, debía conocerlos, de suerte que, y en consecuencia, la acción indemnizatoria prevista en el artículo 1861 no depende del éxito de la acción redhibitoria, por lo que su carácter autónomo, en términos de su independencia con esta última acción, se impone»  (cons. 10º).

Se observa que, aunque se haya renunciado a la acción rescisoria o quanti minoris, igualmente subsisten la obligación de indemnizar por la falta de información del vendedor acerca de aquellos vicios de los que éste tuvo conocimiento y no dio noticia al comprador. Se cita a Guzmán Brito en su artículo “Sobre la relación entre las acciones de saneamiento de los  vicios redhibitorios y las acciones comunes de indemnización, con especial  referencia a su prescripción”, en Revista Chilena de Derecho Privado, N°9, 2007, pp.  103-104, quien se pronuncia claramente por la autonomía de la acción indemnizatoria, aunque no procedan los requisitos de los vicios redhibitorios.

Haciéndose cargo del recurso de casación en el fondo de la parte demandante. Respecto de la vulneración de normas reguladoras de la prueba como el art. 1698 del Código Civil y los arts. 318, 346 Nº 1 y 382 Nº 2 del Código de Procedimiento Civil, la sentencia señala que «en lo que a este capítulo de normas denunciadas como infringidas por el recurrente, se construye deficientemente, pues se erige sobre la base de la particular interpretación del recurrente respecto del valor que debía asignarse a los medios probatorios que menciona, desconociéndose como ya se dijo que ello corresponde a una atribución que es facultativa de los juzgadores y escapa al control judicial por medio del recurso de casación en el fondo, apareciendo, además, que se ha justificado razonadamente en la sentencia, apreciando comparativamente las diversas pruebas rendidas, la decisión de rechazar la acción entablada precisamente porque a la hora de acreditar uno de sus presupuestos, el menor valor en que disminuía la vivienda y la pérdida de su plusvalía como consecuencia de los vicios, no resultó suficiente» (cons. 15º). Se agrega que «a la misma conclusión debe arribarse, en orden a desestimar el recurso de casación deducido por el actor, a la hora de efectuar el análisis de los artículos 1858 y 1861, ambos del Código Civil, que se denuncian como infringidos, el primero –como ya se avanzó– por cuanto ha recibido una correcta aplicación en la sentencia, precisamente al darse por establecida la concurrencia de las calidades que esa disposición exige que estén presentes para tener como redhibitorios los vicios alegados, de modo que no se visualiza el necesario agravio que debe concurrir para fundar un recurso de casación sustancial como el que se pretende, ni tampoco se advierte la influencia que este precepto que se denuncia podría tener en la conclusión a la que arribaron los sentenciadores y que fue, precisamente, dar por acreditado ese presupuesto de la acción quanti minoris que perseguía el demandante al deducir su demanda. Tampoco, se advierte la infracción del artículo 1861 del mismo Código cuyo contenido, como también se adelantó, no es exigible para la procedencia de la acción estimatoria, pero sí para la acción de indemnización de los perjuicios, precepto que fue correctamente aplicado por la sentencia, al considerar concurrente el conocimiento de los vicios y el defecto de información que se le imputaba al vendedor, luego, no se visualiza, ni tampoco se explica por el recurrente, como se habría infringido este precepto en la sentencia ni el modo en que su infracción habría influido sustancialmente en la conclusión a que arriban los sentenciadores, la que […] consideró que el rechazo de la demanda no obedecía a la falta de prueba de estos dos presupuestos o condiciones de la acción deducida, sino a la pretensión de rebaja del precio pagado cuya equivalencia debía ser la del valor en que disminuía la vivienda del actor a consecuencia de los vicios, prueba que sí resultó insuficiente» (cons. 16º).

Nos parece que la acción quanti minoris no precisa que se pruebe la falta de valor del inmueble vendido sino que basta con que se reduzca el precio porque el hecho de que haya una infección de termitas ha claramente implicado una merma de valor de la casa habitación, ya que así está regulado en los arts. 1857 a 1870 del Código Civil.

No pensamos que el informe de peritos que da cuenta de que el valor comercial del inmueble subió, a pesar del vicio oculto, esto no implica que el precio de la compraventa no pueda considerarse como sujeto a reducción, ya que no es necesario que se pruebe esa disminución del precio.

No es factible que la indemnización de perjuicios no esté relacionada con el vicio oculto y que la sentencia de la Corte de Valparaíso otorga indemnización por daño moral. De este modo el vicio oculto da derecho a comprador ya sea para rescindir la compraventa o pedir la reducción del precio, ya que así lo dispone el art. 1860 del Código Civil: “Los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisión de la venta o la rebaja del precio, según mejor le pareciere”.

Por tanto, no es necesario que el comprador tenga que probar la disminución del precio y menos que se trata de daño emergente, según lo considera la sentencia de primera instancia. De esta manera, la indemnización de los perjuicios están unidas al ejercicio de la acción rescisoria o quanti minoris; así lo dispone el art. 1861 del Código Civil: “si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si los vicios eran tales que el vendedor haya debido conocerlos por razón de su profesión u oficio, será obligado, no sólo a la restitución o la rebaja del precio, sino a la indemnización de perjuicios”.

Se observa que el comprador no sólo tiene derecho a la rebaja del precio, sino también a la indemnización de los perjuicios, donde puede incluirse el daño moral.